第四代住宅的诞生是人类对“诗意的栖居”的美好想象。其哲学根基可追溯至意大利建筑师Stefano Boeri的“深层生态学”理念。2009年，他在米兰设计“垂直森林”双塔住宅，成为全球首个将生态修复功能植入高密度住宅的案例。

Stefano Boeri“垂直森林”双塔住宅

2017年，新疆天地集团在成都新都区推出“七一城市森林花园”，首次将垂直森林理念本土化。项目采用“每户两层通高空中庭院+外挑6米露台”设计，庭院面积达套内面积的40%，并通过错层布局实现户户无对视。开盘当日432套房源全部售罄，成交均价较周边项目溢价28%。这一成功案例刺激了行业神经——开发商发现，相比传统住宅，第四代住宅可凭借“零公摊”、“空中别墅”等标签实现单价提升15%-30%。

成都 七一花园

据不完全统计，目前全国重点城市明确要打造第四代住宅的项目已超过70个。这些项目分布在全国各地，其中成都、重庆、武汉、西安等新一线城市成为了第四代住宅的主要落地城市。

成都作为宜居城市的代表，对第四代住宅的接受度较高，已落地多个颇具影响力的项目。重庆则凭借其独特的山地地形，将第四代住宅与山水景观完美融合，打造出别具一格的居住体验。截至今年3月，已建成和在建的第四代住宅项目超过20个，预计未来两年将突破80个，而非四代住宅平均去化率仅17%；与此同时，典型四代住宅平均去化率达到89%。

重庆 长江汇两江岭项目

武汉去年已出台四代住宅的管理细则，但全年仅推出3个四代住宅项目。今年供应速度直线提升，截至目前已有超过10个项目确定将打造第四代住宅。 

武汉 中建壹品·汉韵公馆

西安成为第四代住宅蓬勃发展的热土，在四代宅建设规模上，已然走在全国前列。自2023 年起，第四代住宅在西安迎来全面爆发。目前，全市超 200 个在售商品住宅项目中，四代住宅项目已超过 50 个。保利·天瓒、绿城・凤鸣海棠、龙湖・未来之瞳云河颂、招商・西安序等一大批特点鲜明的四代宅项目，展现出“好房子”的多元实践路径。

西安 招商·西安序

值得注意的是，2024年，呼和浩特、兰州、榆林和银川，都审批通过了各自的首个第四代住宅项目，而且呼市和榆林的项目，都已陆续开售，为当地居民带来了全新的生活体验。第四代住宅已从一线城市向西北城市蔓延。

呼和浩特首个第四代住宅 伊泰华府

第四代住宅，作为近年来房地产领域的重要创新，以“空中庭院”“垂直绿化”“高得房率”等设计为核心，试图在高密度城市中重构人与自然的关系。这种住宅形态在政策推动与技术革新的双重助力下迅速崛起，但其优缺点同样显著，折射出理想与现实的复杂变化。

第四代住宅最突出的优势在于其生态价值。通过将地面庭院“搬到”空中，实现“户户有花园、层层有绿化”，改善城市微气候，降低热岛效应，满足人们足不出户就能回归自然的愿望。因此，是否具备种植绿植的条件，也是衡量第四代住宅一个重要的指标。

空中花园的出现，为室内外区域联动创造更多可能性。很多四代住宅，都采用了LDKBG一体化设计，形成尺度阔绰的复合多元空间，可兼容更丰富的生活场景，如家庭party、儿童生日会、家庭健身、下午茶，甚至可以在空中花园种菜，打造从田园到餐桌的生态体验……

第四代住宅LDKBG生活场景

政策红利为其发展注入强劲动力。广州市2023年优化了房屋容积率计算规则，将开敞率超35%的空中庭院定义为不计面积的“灰空间”。苏州2023年修订的《建筑工程容积率计算办法》，开发商可将阳台进深放宽至3米，且仅按投影面积50%计容，允许将设备平台改造为家政间或书房。苏州的新盘由此实现了最高120%得房率。西安市2024年出台的一些政策中也明确表示，连续开敞率超过40%的空中庭院不计容，阳台率上限从15%提升至25%。这样以来，西安的新盘143㎡户型可以做到实用面积172㎡。

然而，第四代住宅的推广面临多重现实阻力。高昂的初期建设与长期维护成本首当其冲。垂直绿化系统依赖专业团队养护，如意大利米兰的垂直森林公寓年物业费高达5.5万元，国内项目虽费用较低但压力也不小。灌溉系统故障或房屋交付未入住，“空中花园”也有可能沦为“空中荒地”。

气候适配性则是另一大痛点。北方城市的极寒与沙尘天气严重制约空中庭院的使用体验，部分开发商采用覆土保温与防风网设计，但成本随之攀升。此外，开放式设计带来的隐私与安全隐患以及视线干扰与采光遮挡问题都难以忽视。

第四代住宅是“好房子”导向下的时代产物。住建部提出的“好房子”标准中，“绿色”与“智慧”两大关键词，与第四代住宅的核心理念高度契合。

2024年8月，乌鲁木齐市印发了开展城市森林花园建筑（第四代住房）试点工作的实施意见，明确鼓励四代宅建设，对容积率、绿地率给予倾斜，推动房企加速布局。去年下半年以来，乌鲁木齐市场上低容积率地块成交量增加，各房企新规划产品类型发生了很大的提升，降低开发商成本，又提升居住品质。

紧跟“好房子”政策步伐，乌鲁木齐推出《乌鲁木齐市支持“好房子”土地供应及规划管理的八条措施》。《措施》中指出住宅户属阳台可根据实际灵活选择封闭或开敞形式，居住建筑层高不应低于3米、不高于5米，客厅挑空部分不大于两层层高，这意味着可以最大限度降低气候对居住空间的影响以及隐私等问题，同时未来客厅也将和露台一样形成6米甚至超6米挑空，不仅规避了传统露台可能出现的采光、隐私影响，同时这样的空间后期也可以进行两层改造，增加住宅的实用率、得房率和置业性价比。

新疆第四代住宅的诞生，不仅是国家政策的落实，更是文化基因的现代转译。维吾尔族传统的“阿以旺”庭院文化，与第四代住宅的户属花园形成共鸣。在《城市森林花园建筑试点实施意见》中明确提出空中园林住宅每两层设置一个开敞式公共园林休闲平台，这种强调公共交往属性的设计，复刻了阿以旺庭院“葡萄架下话家常”的生活场景，推动形成生态效益与经济价值的双赢。

新疆传统民居“阿以旺”庭院

目前，新疆第四代住宅已形成差异化产品矩阵。如何在高得房率、建筑颜值以及采光中做好平衡，各家房企也有了自己的答案。

乌鲁木齐首个四代宅试点项目是兆龙集团推出的凤栖域上·锦园，1.5超低容积率，35%绿地率，坐拥会展核心区繁华配套。项目通过空中花园、高得房率等四代宅优势，以20㎡空中花园/露台附赠，实现了96%的超高得房率。同时采用大面积玻璃幕墙，室内铺设地暖，使得其通透性与保暖性兼得。

而秦基地产和宏发集团推出的秦基·晓风映月湾通过奇偶错层设计的方式，在兼顾项目立面美观的同时，也造就了传统院落与创新空间的颠覆式碰撞，让立体生态空间的形象更为直观可见。

秦基·晓风映月湾

天山壹号公馆，天空院子、光幕落地窗、270°环幕采光、客厅卧室与花园交融等细节设计，带来更加通透的采光和观景视野。玻璃栏板分隔奇偶层，避免视线干扰，保护住户隐私，增加了建筑立面的视觉美感和标识感。

天山壹号公馆

结语

“好房子”是新一轮房地产高质量发展的核心产品。产品供给侧的创新，将为需求端的优化升级提供支撑。

新疆作为"一带一路"核心区，其人居环境升级被赋予"向西开放窗口示范"的战略意义。新疆对第四代住宅的押注，本质上是将国家战略与地域智慧深度融合的探索，是满足购房者对“好房子”的期待。正如阿以旺在丝绸之路上演化了2000年，第四代住宅也需在风沙与严寒中完成“胡杨式生长”——既要根植于“绿色、智慧”的国家标准，也要从新疆在地文化的生态智慧中汲取养分。当第四代住宅与边疆现实深度交融，新疆或将为全国生态住宅提供一份独特的“好房子的西北答案”。